Colisão de Valores na Interpretação da Política Habitacional do Distrito Federal

Colisão de Valores na Interpretação dos Critérios de Habilitação no Programa Habitacional do Distrito Federal da Lei 3877/06.

                                   A política habitacional do Distrito Federal que é regida pela Lei Distrital nº 3.877, de 26 de junho de 2006, e executada pela CODHAB, tem sido questionada na justiça por pessoas insatisfeitas, que não preenchem os critérios legais de habilitação, sob argumentos infundados e inconsistentes de que o direito a moradia é direito constitucional e, portanto, obrigação exclusiva do Estado. Essas pessoas mesmo não preenchendo os requisitos legais de habilitação tentam burlar o sistema com práticas ilegais como realizar dupla inscrição, inserir dados falsos no cadastro para obter maior pontuação, enfim, tentam conseguir moradia a qualquer custo. 

Ora, o direito a moradia é sim direito social garantido na Constituição Federal e justamente para cumprir essa obrigação estatal é que o Distrito Federal dispõe de Lei específica que rege sua política habitacional que é a Lei Distrital n.3.877/06. Nesse sentido a interpretação da Lei que rege a política habitacional deve ser abrangente no sentido de se aplicar a toda a família e não somente ao candidato individualmente. Esse é o espírito da lei: alcançar o maior número possível de famílias carentes e necessitadas que não tenham casa própria, mas que possam pagar pelo financiamento, uma vez que o objetivo não é dar casas e sim oferecer financiamento imobiliário às famílias com renda de até 12 salários mínimos. Assim a Lei Distrital nº. 3.877, de 26 de junho de 2006 estabelece os critérios de seleção, bem como os requisitos de exceção, parar os candidatos ao programa habitacional, “in verbis”:

“Art. 4º Para participar de Programa Habitacional de interesse social, o interessado deve atender aos seguintes requisitos:

I – ter maioridade ou ser emancipado na forma da lei;

II – residir no Distrito Federal nos últimos cinco anos;

III – não ser, nem ter sido proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial no Distrito Federal;

IV – não ser usufrutuário de imóvel residencial no Distrito Federal;

V – ter renda familiar de até doze salários mínimos.

Parágrafo único. Excetuam-se do disposto nos incisos III e IV deste artigo as seguintes situações:

I – propriedade anterior de imóvel residencial de que se tenha desfeito, por força de decisão judicial, há pelo menos cinco anos;

II – propriedade em comum de imóvel residencial, desde que dele se tenha desfeito, em favor do coadquirente, há pelo menos cinco anos;

III – propriedade de imóvel residencial havido por herança ou doação, em condomínio, desde que a fração seja de até cinqüenta por cento;

IV – propriedade de parte de imóvel residencial, cuja fração não seja superior a vinte e cinco por cento;

V – propriedade anterior, pelo cônjuge ou companheiro do titular da inscrição, de imóvel residencial no Distrito Federal do qual se tenha desfeito, antes da união do casal, por meio de instrumento de alienação devidamente registrado no cartório competente;

VI – devolução espontânea de imóvel residencial havido de Programa Habitacional desenvolvido pelo Governo do Distrito Federal ou por meio de instituição vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, comprovada mediante a apresentação de instrumento registrado em cartório;

VII – nua propriedade de imóvel residencial gravado com cláusula de usufruto vitalício;

VIII – renúncia de usufruto vitalício.”

Assim, tanto os requisitos de participação do art.4º, da Lei 3877, de 26 de junho de 2006, como os critérios de exceção do parágrafo único se aplicam a todo e qualquer tipo de família, bem como a todos os membros da família. Portanto, se aplicam, não só ao candidato, mas a sua esposa ou companheira e, também, aos filhos desde que maiores e capazes.   Esse é o espírito da lei e, também, do programa habitacional do DF, cujo objetivo é justamente atender ao maior número possível de famílias de baixa renda e não ao indivíduo sozinho.

Somente assim haverá igualdade na aplicação da lei, na medida em que para se atender aos requisitos legais todas as famílias devem ter o mesmo tratamento, independentemente do tipo de família. Esse é o verdadeiro espírito da lei que não pode ser desprezado em sua aplicação. Enfim, não se pode discriminar o candidato que vive em união estável daquele que é casado, pois, ambos vivem em família, e, por consequência devem cumprir os requisitos legais de seleção dispostos no art.4º da Lei 3877/06 sob pena de infringir não só à Lei 3877/06, como a lei orgânica do DF, bem como aos Princípios Constitucionais da Igualdade e da Estrita Legalidade.

Veja que para a Lei 3877/06 a companheira ou esposa é tão importante na aplicação das normas do programa habitacional que o parágrafo único, do art.7º, da Lei nº 3877, de 26 de junho de 2006 conferiu prioridade à mulher na lavratura da escritura e nos registros cartorais, “in verbis”:

“Art. 7º Os contratos de transferência de posse e domínio para os imóveis urbanos em programas habitacionais promovidos pelo Poder Público observarão as seguintes condições:

I – o título de transferência de posse ou de domínio, conforme o caso, será conferido a homem ou mulher, independentemente de estado civil;
II – será vedada a transferência de posse àquele que, já beneficiado, a tenha transferido para outrem sem autorização do Poder Público ou que seja proprietário de imóvel urbano.

Parágrafo único. Especificamente para lavratura de escritura, os registros cartoriais deverão constar, preferencialmente, no nome da mulher. 

Importante observar que o inciso V, do art.4º, da Lei 3877/06, também se refere à família quando diz que para o candidato participar do programa habitacional deverá ter renda familiar de até doze salários mínimos. Isso significa que o critério da renda familiar é auferido com base em todos os membros da família, pois; a renda é familiar e não individual do candidato. Na realidade o escopo do aludido comando legal traz o interesse em obstar a duplicidade da obtenção de lotes, pois é uma forma de limitar o número de inscrições por família e não por indivíduo, evitando-se que o casal se inscreva mais de uma vez no programa, evitando, assim, a duplicidade de inscrições o que prejudicaria todo o programa. 

Assim, conclui-se que a correta interpretação da lei é no sentido de se aplicar os requisitos legais a toda a família e não somente ao candidato, isoladamente, como se ele vivesse sozinho e não em família, sob pena de se desvirtuar a política habitacional do Distrito Federal que visa atender a toda a população carente do Distrito Federal.   

Esse é o sentido da norma, proporcionar a oportunidade ao maior número de famílias que possam participar do programa habitacional, evitando-se, desta maneira privilegiar uns em detrimento de outros.

Em relação à exceção que impede a participação de pessoas que já tenham sido proprietárias de imóvel no DF, há que se entender que aqui a lei não especifica o tempo em que o candidato ou sua família tenha sido proprietário de imóvel, não podendo o judiciário completar a lei e interpretá-la de forma a inserir o tempo como fator de descriminação, quando não foi este o “discrímen” utilizado pela lei. Na verdade o discrímen utilizado pelo legislador é ser ou não proprietário de imóvel e não o “tempo” em que o candidato tenha sido proprietário. Portanto, não se pode fazer discriminação onde a lei não o fez sob pena de ferir o Principio da Igualdade e, assim, beneficiar um só candidato em detrimento de todos os outros, que também podem ter sido proprietários de imóvel por períodos diversos, menores ou maiores, mas, igualmente, significativos.

É nesse sentido as lições de Celso Antônio Bandeira de Mello no livro “Conteúdo Jurídico do Princípio da Igualdade”, editora Malheiros Editores, 3ª edição, página 32, “in verbis”: 

“Ainda quando a lei demarca no passado um tempo, uma data, para discriminar entre situações pretéritas, esta demarcação temporal é, também ela, mero limite que cincunscreve alguma situação objetiva diferenciada com base em fato diverso do tempo enquanto tal. Inclusive neste caso, como em qualquer outro, a data (inicial ou final), nada mais faz senão recobrir acontecimento ou acontecimentos que são eles mesmos as próprias raízes da desequiparação realizada. Em conclusão: tempo, só por só, é elemento neutro, condição do pensamento humano e por sua neutralidade absoluta, a dizer, porque em nada diferencia os seres ou situações, jamais pode ser tomado como o fator em que se assenta algum tratamento jurídico desuniforme, sob pena de violência à regra da isonomia. Já os fatos ou situações que nele transcorreram e por ele se demarcam, desde que, sobre diferirem entre si, haja correlação lógica entre o acontecimento, cronologicamente demarcado, e a disparidade de tratamento que em função disto se adota.”

Nesse sentido não existe nenhuma colisão de valores constitucionais antagônicos na interpretação das exceções da lei uma vez que o Princípio da Legalidade (art.37), e o direito social à moradia (art.6º), na verdade, não se colidem e sim se completam. Ora, na verdade não há colisão de valores constitucionais na medida em que o Estado não é obrigado a dar moradia indiscriminadamente a toda população, sem qualquer critério legal. Muito pelo contrário, o estado está obrigado a seguir rigorosamente a lei, no sentido de cumprir as metas de sua politica habitacional, para não cometer injustiças e, assim, atender ao Principio da Legalidade. Portanto, ao cumprir as exigências legais para selecionar candidatos aptos ao programa habitacional a CODHAB está tão somente cumprindo a Lei e os Princípios da Legalidade e da Igualdade. Sendo assim, e havendo colisão de valores constitucionais, há que se entender que deve prevalecer o Princípio da Legalidade e não o direito à moradia, visto que, este é pautado pelos limites da Lei 3877/06, da política habitacional do DF e pelos princípios da Legalidade e da Igualdade.

Assim, pouco importa o tempo em que o candidato, ou alguém da família, tenha sido proprietário, ou seja, basta que tenha sido proprietário, nem que tenha sido por 1 só dia, não importa por quanto tempo, uma vez que o critério da norma é objetivo, não permitindo interpretações subjetivas, sob pena de violação direta a Lei Federal (art.4, inciso III, da Lei 3877/06), e a Constituição Federal, na medida em que fere os Princípios da Igualdade e da Estrita Legalidade.  A lei é clara e única para todos e nesse sentido, não poderá fazer distinção do tempo da propriedade como critério de interpretação, pois, a interpretação aqui é objetiva, ou seja, basta que o candidato tenha sido proprietário, não importando por quanto tempo. 

Enfim, somente assim haverá realmente igualdade na aplicação da lei e na execução do programa habitacional do Distrito Federal  como determina a Lei 3877/06, a Lei Orgânica do Distrito Federal e a Constituição Federal.

Sylvana Machado Ribeiro é advogada em Brasília.

Liminar concedida em Agravo de Instrumento

Caros colegas,

Neste Agravo de Instrumento consegui uma liminar para suspender a decisão do juízo de primeiro grau que havia deferido a reserva de vaga para a autora no programa habitacional da CODHAB. Outra vitória de que muito me orgulho. Abraços, Sylvana Ribeiro.

Órgão: 5ª TURMA CÍVEL Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Processo Número: 2013 00 2 026139-3 Agravante(s): COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL CODHAB/DF Agravado(s): EDILENE CLEMENTINO DA SILVA Relator: Desembargador JOÃO EGMONT DECISÃO: Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL – CODHAB/DF diante de decisão proferida em ação de conhecimento (2013.01.1.145857-3), ajuizada por EDILENE CLEMENTINO DA SILVA. De acordo com a petição inicial, trata-se de ação aonde a autora, aqui agravada, pugna concessão de moradia, através de programa habitacional conduzido pela requerida. Aduz que, em fevereiro de 2008, precisou retirar-se do local onde residia desde 1991, por determinação da Defesa Civil, que considerou a área como de risco. Informa que, apesar de outros moradores da região terem sido realocados em loteamentos situados em Samambaia, hoje em dia reside na casa de parentes. Alega que no dia em que os imóveis foram derrubados, os moradores receberam uma notificação, posteriormente exigida como prova da residência. Destaca que não recebeu referida notificação, porque estava trabalhando no dia, e que, por isso, não conseguiu demonstrar que era moradora da região. Em antecipação da tutela, pede que a ré “conceda provisoriamente uma nova moradia”, e, no mérito, “uma nova moradia na mesma área onde foram realocados os moradores da área interditada”, ou, subsidiariamente, “a posse de algum lote no Distrito Federal que integre programa habitacional oficial gerido pela ré” (fls. 19/27). Na decisão agravada, foi deferido o pedido de antecipação da tutela “determinar à ré que reserve uma unidade imobiliária, na localidade onde foram realocados os demais moradores da área demolida no Setor Habitacional Sol Nascente, Ceilândia/DF, até ulterior apreciação deste juízo” (fls. 62/64). Nesta sede, a CODHAB/DF argumenta que não existe amparo legal para a reserva de unidade habitacional, na medida em que nem a Lei 3.877/06 nem o Decreto 30.742/09 contemplam tal situação. Suscita preliminares de ilegitimidade passiva e de prescrição, na medida em que a remoção foi praticada pela Defesa Civil e que o ato impugnado foi praticado em 2008, ou seja, há mais de 5 anos. Quanto ao mérito, acrescenta que “somente distribui os imóveis a pessoas regularmente inscritas e que atendam aos requisitos previstos no art. 4º da referida lei”. Enfatiza que a agravada “não comprovou que vivia naquele endereço, haja vista que jamais recebeu o Termo de Notificação à época da remoção”. Destaca que os morados do Setor Habitacional Sol Nascente que comprovaram os requisitos legais, “foram assentados ou estão com processo de habilitação em ordem, aguardando disponibilidade da unidade habitacional”. Ressalta que a autora, juntamente com outras pessoas na mesma situação, “está na fila de espera, embora já tenha sido cadastrado no Programa Morar Bem”. Finaliza, salientando, que a inscrição em programa habitacional não confere direito adquirido ao imóvel, mas, apenas, expectativa de direito, respeitados os critérios de seleção e classificação”. É o relatório. O recurso está apto ao processamento. Além de tempestivo, o agravo foi instruído com o preparo (fl. 74) e com cópias da decisão (fls. 62/64), da certidão de juntada do mandado de citação (fl. 69) e da procuração da agravante (fl. 17), dispensando o instrumento de mandato da agravada, que litiga sob o amparo da Defensoria Pública. Nos termos dos artigos 527 e 558, do Código de Processo, o relator do agravo de instrumento tem competência para atribuir efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, até o pronunciamento definitivo da turma, quando houver risco de lesão grave e de difícil reparação à parte agravante. Da mesma forma, para o acolhimento do pedido de antecipação de tutela, nos moldes do artigo 273 do Código de Processo Civil, precisam estar presentes, simultaneamente, dois requisitos: verossimilhança da alegação e fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Na hipótese, apesar dos fundamentos que lastreiam o decisum, não se encontram presentes, de forma concomitante, os pressupostos exigidos pelo art. 273, do CPC. Isto é, além de não existir verossimilhança, evidente, na pretensão autoral, também não há prova quanto ao risco de difícil reparação, que justifique a imediata intervenção judicial. Com efeito, considerando a fase embrionária da ação, não existem elementos de prova que justifiquem a realocação da autora na fila de espera, preterindo os demais inscritos em programa habitacionais conduzidos pela agravante. Em primeiro lugar, não está suficientemente demonstrado que a autora preenche os requisitos exigidos no art. 4º, da Lei 3.877/06. Isto é, para ser beneficiário de programa habitacional de interesse social, cabe ao interessado demonstrar o seguinte: I. – ter maioridade ou ser emancipado na forma da lei; II. – residir no Distrito Federal nos últimos cinco anos; III. – não ser, nem ter sido proprietário, promitente comprador ou cessionário de imóvel residencial no Distrito Federal; IV. – não ser usufrutuário de imóvel residencial no Distrito Federal; V. – ter renda familiar de até doze salários mínimos. Em segundo, o fato de alguns vizinhos já terem sido contemplados com moradias, por si só, não assegura que a recorrida tenha a mesma sorte, porquanto, conforme acima destacado, a legislação exige requisitos individuais específicos para cada interessado. Em terceiro, também não está robustamente comprovado o risco de prejuízo imediato à agravada, tendo em vista que, segundo informado na própria petição inicial, sua retirada da região, onde residia, ocorreu em 2008, ou seja, há mais de 5 anos. Destarte, em que pesem os argumentos ventilados pela autora e os fundamentos do decisum, somente após maior incursão probatória será viável esclarecer se, de fato, será viável a análise quanto ao direito pleiteado na inicial. Forte nesses fundamentos, DEFIRO O PEDIDO LIMINAR, para suspender a eficácia da decisão agravada, até o julgamento definitivo do recurso. Comunique-se ao d. Juízo da causa, ressaltando a desnecessidade de prestar informações, por encontrarem-se os autos devidamente instruídos. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 527, V, do CPC. Publique-se; intimem-se. Brasília, 7 de novembro de 2013. Desembargador JOÃO EGMONT -Relator.

Sentença Ilegitimidade de Parte

Fiquei muito feliz com a primeira vitória como advogada da CODHAB nessa ação de cobrança de condomínio contra a CODHAB que é parte ilegítima. Observo que a contestação foi de minha autoria e a matéria se restringiu a tão somente alegar a ilegitimidade de parte que foi totalmente acolhida pelo juiz. Abaixo a sentença para conhecimento dos colegas. Abraços, Sylvana Ribeiro.

Processo : 2013.01.1.082594-7
Classe : Procedimento do Juizado Especial Cível
Assunto : Repetição de indébito
Requerente : ILKA ALVES BENJOINO
Requerido : CODHAB COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DF e outros.

“SENTENÇA: Trata-se de ação de conhecimento sob o rito ordinário ajuizada por ILKA ALVES BENJOINO em desfavor de CODHAB-DF COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL e JARDINS MANGUEIRAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A. Alega a autora que recebeu cobrança de taxa condominial relativa a período anterior à entrega das chaves do imóvel objeto de contrato de compra e venda em parceria público-privada entre a CODHAB e JARDINS MANGUEIRAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A. Acresce que realizou o pagamento, porém, pede o ressarcimento sob a alegação de que não pode haver cobrança de taxas condominiais relativas a datas anteriores à posse do imóvel.
É o breve relatório.
DECIDO:Consoante se extrai da documentação acostada aos autos a cobrança de taxa condominial não provém da CODHAB, nem tão pouco houve pedido no sentido de que o mencionado ente estatal fosse reconhecido como o devedor daquelas taxas condominiais anteriormente à posse dos autores no imóvel.
Neste contexto, a CODHAB-DF não comparece como legitimada para a demanda onde se pretende obter apenas o ressarcimento de valores vertidos para o pagamento de taxas condominiais e abstenção de cobranças futuras.
Com efeito, a CODHAB, possui personalidade jurídica própria, distinta do Distrito Federal, no que possui capacidade processual própria e assim, se responsabiliza por atos de seus prepostos que eventualmente se apresentem lesivos ao administrado, porém, no caso concreto, não há indicação de ato praticado pela CODHAB, nem tão pouco pretensão declaratória formulada em seu desfavor.
Assim, ausente a legitimidade passiva da CODHAB-DF a presente demanda não se qualifica como de competência dos Juizados Especiais da Fazenda Pública do DF, haja vista que a pretensão de ressarcimento diz respeito apenas às pessoas jurídicas de direito privado.
Dispõe a Lei 12.153 de 22 de dezembro de 2.009,, em seu art. 2º, "in verbis":
"É da competência dos Juizados Especiais da Fazenda Pública processar, conciliar e julgar causas cíveis de interesse dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, até o valor de 60(sessenta) salários mínimos."
Já adiante, a mesma lei prevê em seu artigo 5º, inciso II, ao tratar das pessoas que podem ser partes, assim: "como réus, os Estados, o Distrito Federal, os Territórios e os Municípios, bem como autarquias, fundações e empresas públicas a eles vinculadas". Tem-se, assim, que a competência dos Juizados Especiais da Fazenda Pública é estabelecida ex ratione personæ e, em se tratando de competência em razão da pessoa - competência absoluta, portanto - as normas que a estabelecem devem merecer, sempre e necessariamente, interpretação restritiva. É que, como se disse, tratando-se de competência absoluta, não se pode elastecer o conteúdo normativo da disposição de regência. Impõe-se, pois, que, inexistindo legitimidade passiva da CODHAB-DF, não há motivo que justifique o prosseguimento do feito na sede deste juízo.
Isto posto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da CODHAB-DF COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, EXTINGUINDO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, COM FUNDAMENTO NO ART.267, VI DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. Sem custas ou honorários (art. 55 da Lei 9.099/95 c/c art. 1.º e 27 da Lei 12.153/2009), neste primeiro grau de jurisdição.  Transitado em julgado, autorizo o desentranhamento de documentos, mediante certidão. Após, arquivem-se os autos.P.R.I.Brasília - DF, quinta-feira, 21/11/2013 às 14h48.
Marco Antonio do Amaral
Juiz de Direito